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兴发娱乐官网下载新政风向已敲定土地使用年限需要重点|日本樱花vpsv2ex|关注

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  依照现行相关法律规定ღ★ღ◈,商业用地使用权的期限为40年ღ★ღ◈,工业用地为50年ღ★ღ◈,尽管《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》ღ★ღ◈、《民法典》等法律法规对土地使用权期满后的续期有所提及ღ★ღ◈,但长期以来ღ★ღ◈,关于土地续期的实施虽有试点ღ★ღ◈,但都缺乏统一明确的指导兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈,此类缺失为地块的估值和交易造成了不确定性ღ★ღ◈,进而为投资带来挑战ღ★ღ◈,将会影响抵押贷款兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈、产权转让ღ★ღ◈,甚至业主方和租户方的正常经营活动和投资决策ღ★ღ◈。目前各方都对政策的细化翘首以盼ღ★ღ◈。

  仲量联行通过对全国土地使用权政策日本樱花vpsv2exღ★ღ◈、土地年期对价值的影响及实际土地续期案例等维度的梳理ღ★ღ◈,结合投资人访谈反馈ღ★ღ◈,从投资价值类测算兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈、计算模型以及情景分析的角度梳理分析了土地年期问题的影响和应对之策ღ★ღ◈,并于今年发布了《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告ღ★ღ◈。近日ღ★ღ◈,该报告的英文版已正式上线ღ★ღ◈,并增加了对香港ღ★ღ◈、澳门两个特别行政区土地使用权制度的介绍ღ★ღ◈,旨在更好为市场各方参与者ღ★ღ◈、特别是重点关注大湾区的客户提供参考ღ★ღ◈。

  报告指出ღ★ღ◈,土地使用权年限是房地产评估过程中影响价值的关键因素之一ღ★ღ◈。年期越长ღ★ღ◈,年期这个因素对于价值的影响并未十分明显ღ★ღ◈,随着年份的缩短ღ★ღ◈,边际影响越来越显著ღ★ღ◈;再叠加目前市场环境ღ★ღ◈、投资环境的的多重影响日本樱花vpsv2exღ★ღ◈,“年期短”的问题愈发受到关注ღ★ღ◈。

  从理论公式的模型看ღ★ღ◈,年限越短对于价值的影响越大ღ★ღ◈。同时ღ★ღ◈,我们还做了不同用途(最高年期不同)的对比发现ღ★ღ◈,价值影响在接近最高年限的时候影响差异不显著ღ★ღ◈,随着剩余土地年期的减少ღ★ღ◈,这种差异开始扩大ღ★ღ◈,当然最高年限越长相应的价值衰减越缓慢ღ★ღ◈。换句话说ღ★ღ◈,随着最高使用年限的增加ღ★ღ◈,相同剩余使用期限的土地使用权的年贬损速度是逐渐减少的ღ★ღ◈。这是因为最高使用年限的增加日本樱花vpsv2ex日本樱花vpsv2exღ★ღ◈,使得早期年份相对于整个使用期限的权重降低ღ★ღ◈,因此每年的贬值速度也随之减慢ღ★ღ◈。

  通过对投资者的访谈和调研ღ★ღ◈,仲量联行发现ღ★ღ◈,当土地剩余使用年限超过25至30年时ღ★ღ◈,投资者眼中兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈,年期问题对资产价格的影响相对较小ღ★ღ◈。然而ღ★ღ◈,当土地剩余使用年限短于25年ღ★ღ◈,尤其是短于20年时ღ★ღ◈,投资者的关注度就会显著增加ღ★ღ◈。

  在这种情况下ღ★ღ◈,投资者通常会通过“土地到期可按一定比例补缴地价续期”或“持有+转售”等模型进行评估ღ★ღ◈,综合判断续期的可能性和未来的投资价值ღ★ღ◈。与此同时ღ★ღ◈,当土地剩余使用年限小于25年时ღ★ღ◈,交易价格中隐含的补缴地价因素影响更大兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈。然而ღ★ღ◈,对于核心区位的核心资产ღ★ღ◈,投资者通常持乐观态度ღ★ღ◈,认为即使剩余使用年限较短ღ★ღ◈,价值贬损的程度也可能小于理论计算的结果ღ★ღ◈。

  鉴于目前的实际情况ღ★ღ◈,以及某些地区的特殊政策ღ★ღ◈,早期有一些出让的商业用地首次出让的年限较短ღ★ღ◈,所以近年来ღ★ღ◈,例如广东省深圳市ღ★ღ◈、浙江省海宁市ღ★ღ◈、杭州市萧山区等地陆续出现土地续期的案例以及试点政策ღ★ღ◈。

  仲量联行经过梳理发现ღ★ღ◈:目前ღ★ღ◈,多数地区会采用评估的方式作为确定土地续期费用的参考依据ღ★ღ◈,一般情况下ღ★ღ◈,基数的选取有两种方式ღ★ღ◈:一是续期时的市场价格ღ★ღ◈,二是续期时的基准地价ღ★ღ◈。当然在评估续期时ღ★ღ◈,也会考虑规划ღ★ღ◈、区位ღ★ღ◈、用途ღ★ღ◈、土地市场ღ★ღ◈、补偿费用对应的续期时间以及成交情况ღ★ღ◈、地价水平以及变化等综合因素计算得出ღ★ღ◈。市场普遍认同土地到期前可以通过程序有偿续期ღ★ღ◈,这一观点得到了业主方和投资者的支持ღ★ღ◈。同时ღ★ღ◈,续期也必须符合土地规划和法律程序ღ★ღ◈,并确保不影响公共利益兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈。

  对于内部收益率(IRR)的影响ღ★ღ◈,报告亦指出补缴地价款是一项重要因素ღ★ღ◈。投资者在评估剩余年限较短的土地时ღ★ღ◈,不仅使用土地年期修正公式ღ★ღ◈,还考虑假设土地可按比例补缴地价续期日本樱花vpsv2exღ★ღ◈,以及使用“持有+转售”ღ★ღ◈、“续期费用年金化”等模型进行投资价值的综合判断ღ★ღ◈。由于关乎房地产估值ღ★ღ◈、城市更新等问题ღ★ღ◈,剩余年限少于20年的存量地产的土地续期事宜的重要性在未来将日益凸显ღ★ღ◈。通常情况下ღ★ღ◈,交易土地剩余使用年限较短的物业ღ★ღ◈,交易双方对交易价格往往会更敏感ღ★ღ◈,在短年限的价格折扣以及考虑续期可能性带来利好之间博弈ღ★ღ◈。因此ღ★ღ◈,此次二十届三中全会的“一锤定音”日本樱花vpsv2exღ★ღ◈,意义就显得更为重大ღ★ღ◈。

  “因为全会所提出的改革任务要在2029年之前完成ღ★ღ◈,所以有关法律法规条款必将逐步清晰和明确ღ★ღ◈。我们建议业主方和投资者综合考虑项目的经营情况ღ★ღ◈、改造潜力和未来盈利能力等因素进行分析和判断日本樱花vpsv2exღ★ღ◈,在投资可行性和投资价值分析中兴发娱乐官网下载ღ★ღ◈,更多地采用情景分析和不同假设以及不同模型进行分析和测算ღ★ღ◈。”

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